Pourquoi un avocat est-il indispensable lors d'une transaction immobilière en Espagne?

Car le notaire n'as pas le même rôle que ses confrères Français, Belges ou Suisses. Il authentifie l’acte d’achat du bien immobilier mais ne protège pas les intérêts des parties.

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Etape 1

L'accompagnement juridique immobilier peut se résumer en 5 étapes:

ÉTAPE 1. Premières démarches administratives

Notre Cabinet Franco Espagnol vous accompagne dans les démarches administratives à accomplir en vue d'acquérir un bien immobilier (maison, appartement, terrain, bureau...) :

Obtention d'un N.I.E ou "número de identidad de extranjero": Ce numéro est indispensable pour pouvoir s'identifier auprès des administrations espagnoles et auprès du notaire. Il peut s'obtenir, bien via les consulats espagnols situés dans le territoire de résidence de l'acheteur, bien via une demande de rendez-vous aux commissariats de police espagnols. Pour obtenir le NIE il faut remplir les formulaire EX-15 et 790_12. EN SAVOIR PLUS SUR LE N.I.E.

Légalisation de la SCI française: Dans le cas où l'achat se ferait par le biais d'une SCI de nationalité française, ladite SCI devra être "légalisée" en Espagne et obtenir un numéro d'identification fiscale espagnol (NIF).

Ouverture d'un compte courant en Espagne: Même s'il n'est pas indispensable d'ouvrir un compte courant en Espagne pour l'achat d'un bien immobilier, cela est très recommandé et vous permettra de payer les factures d'eau, d'électricité et de gaz ainsi que l'IBI (taxe foncière). Certaines banques espagnoles vous permettront l'ouverture d'un compte courant depuis la France, sans devoir vous déplacer.

ÉTAPE 2. Signature de l'offre ou "reserva"

Vous êtes intéressé par un bien immobilier et vous souhaitez vous engager en faisant une offre au vendeur. L'agence immobilière qui commercialise le bien vous demandera de verser un acompte nommé "reserva" ou "señal", afin de retirer le bien du marché et de vous permettre de poursuivre les négociations avec le vendeur.

Le montant de cette "reserva" ou "señal" peut aller de 500 à 3.000 euros, en fonction du prix annoncé. Si votre offre est refusée par le vendeur, le montant versé vous sera restitué. Si elle est acceptée, l'opération d'achat suit son cours et le montant versé sera déduit du prix du bien.

Avant la signature de l'offre et le versement de l'acompte, il est très recommandé de faire relire ce document par un avocat. En Espagne les agences immobilières sont moins régulées et moins encadrées qu'en France. Certains agents immobiliers profitent de l'offre pour introduire des clauses peu claires sur le document, pouvant porter préjudice aux futurs acquéreurs.

ÉTAPE 3. Les vérifications juridiques

Une fois l'offre acceptée, nous contacterons l'agence immobilière qui commercialise le bien ainsi que les organismes compétents afin d'obtenir et vérifier les documents suivants:

• "Nota simple". Il d'agit d'un extrait du Registre de la Propriété contenant une description vérifiée du bien immobilier.

• Certification cadastrale. Il s'agit d'une attestation des données physiques, juridiques et économiques des biens immobiliers qui figurent dans le cadastre immobilier et de leur représentation graphique. On retrouve souvent des divergences de surfaces entre la nota simple et la certification cadastrale.

• Plan d'urbanisme. Il est indispensable de vérifier qu’il n’y ait pas de droits de préemption sur la propriété ni de plans de construction qui pourraient affecter négativement la valeur, la jouissance ou l’utilisation de la propriété (par exemple des routes, voies ferrées, aéroports, magasins, usines ou de toute autre évolution).

• Inspection technique du bâtiment (ITE). Les immeubles de plus de 45 ans doivent se soumettre à un control technique afin de vérifier que celui-ci est conforme aux normes de sécurité et d'habitabilité.

• Le certificat d'habitabilité ou "cédula de habitabilidad". Il s'agit d'un document administratif qui prouve qu'un bien utilisé à des fins résidentielles est conforme aux exigences minimales en termes de taille, d'installations techniques et d'équipements sanitaires.

• Le diagnostic de performance énergétique ou "certificado de eficiencia energética".

• Dernier procés-verbal d'assemblée générale de copropriété.

• Achats immobiliers sur plan. Dans le cas ou l'achat d'une maison ou appartement se ferait sur plan, quelques précautions supplémentaires seront nécessaires: entre autres, il faudra vérifier que le promoteur immobilier a bien fait la demande du permis de construire et qu'il est en possession de toutes les assurances nécessaires, vous permettant d'être intégralement remboursé en cas de problème.

ÉTAPE 4. Le compromis de vente

Le compromis de vente ou "contrato de arras" est une des étapes clés de la vente, car il détermine les conditions qui apparaitront sur l'acte authentique de vente. A l’inverse de la France, en Espagne le compromis de vente est un document privé et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.

Par cette acte l'acheteur s'engage à signer l'acte notarié de vente dans un délai déterminé et verse un acompte (arrhes) de 10% du prix de vente.

On retrouve dans ce document l'identité et les coordonnées des parties, la description complète du bien et de l'opération envisagée, sa situation juridique, le prix convenu, les acomptes versés, les moyens de paiement, la date limite pour la signature de l'acte de vente devant notaire, l'état du bien au moment de la vente, l'inventaire des meubles (si le bien est vendu meublé), les documents à obtenir de la part du vendeur et les conséquences financières pour les deux parties en cas d'une éventuelle rupture de contrat.

À défaut de respecter ses engagements, l'acheteur perdra l'intégralité des arrhes versées. Si c'est le vendeur qui n'a pas respecté ses engagements, il devra indemniser l'acheteur du double du montant des arrhes versées

ÉTAPE 5. Signature de l'acte notarié et immatriculation auprès du Registre Foncier

La signature de l'acte notarié est la dernière étape de la vente et vous permettra de devenir, officiellement, propriétaire du bien.

L'acte notarié va recueillir l'ensemble des conditions préalablement établies dans le compromis de vente. Nous coordonnerons la préparation de l’acte et le brouillon de la rédaction de l’écriture officielle en amont. Si vous le souhaitez, nous pourrons vous accompagner le jour de la passation de l'acte devant notaire ou vous mettre à disposition un(e) traducteur(trice).

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